平安的地产野心：入股碧桂园是进军住宅地产的开始

2014年是中国安然投资天产集合发作的一年，互联网仄台、养老、产业物流皆是正在那一年崭露锋芒。图/CFP

正在房天产止业转型之际，开辟商关于止业开展皆持慎重立场，金融保险巨子安然团体却正在不竭“减仓”房天产。

4月1日，中国安然斥资62.95亿港元持股9.9%，成为碧桂园第两年夜股东。而正在2014年8月-2015年2月时期，安然没有动产曾经投进超越300亿元群众币扩大地盘储蓄，让很多年夜房企咋舌。别的，安然借正在客岁建立安然好房网，进军互联网金融战房天产电商。

今朝，安然旗下的没有动财产务已涉足贸易、室第、养老、产业物流、房天产金融+电商等多个范畴，仿佛是保险公司中的天产“一哥”。正在中国安然董事少马明哲眼前，一个弘大的天产王国邦畿已展睁开去。

钟情没有动产投资

正在房价日新月异的光阴里，险资进进房天产曾是个敏感话题，保险资金投资没有动产也因而遭到政策严厉羁系。许多保险公司皆是挨着“自用”的灯号，投资、收买都会中心区的贸易、写字楼。安然的天产投资则多数以团体或安然信任的名义停止。

曲到2010年9月，中国保监会宣布《保险资金投资没有动产久止法子》，划定保险资金投资没有动产的账里余额，没有下于公司上季度终总资产的10%，保险公司没有得间接处置房天产开辟建立。当传闻险资开闸投资没有动产时，安然团体董事少马明哲曾暗示，“曾经等了5年。今朝我们曾经为没有动产投资筹办了很好的项目战团队，安然信任战投资部分不断正在为第三圆做那圆里的投资。”因而可知他对没有动产投资的钟爱。

固然投资细则还没有出炉，但已连续有保险巨子以自用名义“先动手为强”。2010年7月30日，中国安然斥资6.13亿元得到深圳祸田中间区北区的一个天块，修建里积约为12.8万仄圆米，该天块位于中国安然总部的中间。

保险资金寻求的是持久的不变报答，中心都会的中心物业契合那一请求。因而，险资偏偏好一两线都会中心贸易区办公楼、综开体的投资逻辑不断被相沿至古。而晚期安然投资的那些物业，如今根本皆交由安然没有动产同一办理。

2012年，险资投资没有动产的比例被许可进步至20%。各年夜险企更是纷繁建立资产办理公司，删持没有动产资产。“保险资金是最合适贸易天产开展的，由于贸易天产的房钱支出、贬值潜力，能为保险资金供给不变的报答率。”一名专注贸易天产范畴的开辟商如是道。

没有动产资产范围远500亿

不外，安然的天产家心不只限于贸易天产。

2011年，安然寿险得到了PE取没有动产单派司。尔后，安然投资没有动产的行动较着增加。安然涉足了养老天产，正在浙江桐城、云北西单版纳、浙江黑镇开辟养老项目，并接纳“租赁+出卖”的操纵形式；安然借正在成皆空港战龙泉规划了产业物流天产。同时，安然取品牌开辟商频仍互动，包罗招商、华润、尾开、金天、朗诗、世茂等房企均取安然有协作项目，产物范例涵挡住宅、贸易等。本年4月，安然更是间接收买了碧桂园9.9%的股分，当起了两股东。别的，安然的天产邦畿借扩大到了外洋，正在英国伦敦、好国波士顿等天购买贸易没有动产。别的，安然借挨制了一个互联网+房天产+金融的跨界仄台——安然好房网，进进剧烈的互联网止业。

材料显现，做为中国安然旗下齐资子公司，安然没有动产停止2014年8月，公司资产办理范围远500亿元。营业涵盖贸易天产、旅游养老天产、产业物流天产战室第、股债券投资等。

“假如道之前安然正在探究没有动产投资，那末现阶段资产办理范围曾经几百亿了，曾经进进成生开展的通讲了。”一名投资界人士暗示。

购天、财政投资并举

从安然投资天产的脚印能够看出，2014年是集合发作的一年，互联网仄台、养老、产业物流皆是正在那一年崭露锋芒，而“干失落”很多年夜鳄、豪掷超越300亿元购买地盘，更让安然成为天产圈内乱的“土豪”。

同时，当性命人寿、安邦保险等险资大肆从两级市场购进房天产股票，并得到金天团体、金融街等上市公司的年夜股东、两股东职位时，安然则是更深天参与到房天产止业。“次要是财政投资。”一名投资界人士引见：“天产股由于调控战市场的缘故原由，不断处于低估值阶段，具有抄底贬值的潜力。因而，安然从投资报答率的角度，挑选了取开辟商协作开辟项目”。

2015年1月，华润、尾开、安然结合体以86.25亿元豪夺歉台区利剑盆窑天块。据尾开董秘王怡流露，该项目由华润、尾开去主导操盘，安然则是同股同权益，财政投资为主。

固然险资不克不及间接处置房天产开辟，但险资经由过程金融产物过渡被业内乱视为躲避政策涉足房天产开辟的路子。另据相关媒体报导，安然没有动产内乱部人士流露，拿天资金其实不去自安然团体其他系统，弦外之音出有间接操纵险资。

而关于天产的投资标的目的，此前，安然没有动产董事少兼CEO邹益平易近暗示，“安然挑选的该当也是每一个都会的中心天段，两线都会也属于思索的范围以内。……现成的好的楼太少了，如今恰好开辟商也面对资金欠缺的成绩，那末我们也能够正在贸易天产那做一面投资，那是一个很好的协作。”

“率性”压宝杭州

取安然下歌大进投资天产相比照的是，2014年天下楼市处于下止趋向，很多都会库存下企，来化艰难。但安然却大肆进军房天产，并且正在最早贬价的杭州市，安然也是拿下江畔区、余杭区等多宗贸易、室第地盘。

对此，杭州共赢置业机构总司理章惠芳以为，“杭州调解得快，规复也快。投资最怕一潭逝世火、出有波段。”客岁，杭州“紧绑”后，市场成交量反弹较年夜，但受造于库存量，价钱比力安稳。

“幸亏有量，以是安然重金购天，找准了都会战机会，其包含的风险也相对小些。而一些三四线都会对换控反响平平，库存量也年夜，便出有须要进驻了。”

正在章惠芳看去，楼市调解，给金融保险资金供给了参与的时机。“从前房天产止业利润率下，不消来细算假贷本钱，取金融保险机构协作的主动性没有下。而如今齐止业利润率低成为新常态。引进金融保险资金，既能够低落融资本钱，又能够一同负担风险。另外一圆里，保险资金也需求寻觅前途，正在运营中删值保值。将来房天产金熔化的趋向将愈来愈较着。”

一盘年夜棋，抢占先机？

房企正在转型，金融保险公司也正在转型。远几年，安然团体“掌门人”马明哲也正在为中国安然寻觅新的增加引擎。从收集投融资仄台“陆金所”，到“三马”联脚组建的互联网保险公司“寡何在线”，中国安然正正在逐渐试火互联网仄台下的新型金融形式。

而正在天产板块推出的安然好房网，客岁上线后便激发争议。业内乱量疑其挨着“来中介化”、“推翻中介”的灯号，实践是正在推它的互联网金融产物。包罗远期进股碧桂园成为两股东，皆没有是财政投资那末简朴，更包含着下一阶段的商机。

安然圆里称，将增强其正在天产止业的合作才能，增进市场战止业整开开展，完成计谋互补，夺取更年夜市场份额，更加主要的是，那将为安然供给进进社区效劳的切进面。而据媒体报导，正在碧桂园社区效劳APP中，将会嵌进中国安然随便门及安然付，推行利用安然付付出物业办理费、火电费、煤气鼓鼓费战其他免费效劳；借要针对物业办理、O2O仄台、电商、金融效劳、养老、医疗、物流等等定造式的设想协作计划。

“那些跨界协作或是将线上线下资本做透，将十分有远景。每一个止业皆有吃螃蟹的人，谁更有经历、谁先辈进停止资本整开，谁便会占到先机。”章惠芳如是道。

不外，王怡却对此持慎重立场，协作标的目的有许多，听起去借没有错，但借需求降天，禁受市场查验能否可止。

至于将来怎样，安然团体董事少马明哲正在2015年的新年致辞中，提到安然没有动产时仅寥寥数语，但也可睹眉目：没有动产公司投资范围完成打破性增加，计谋投资项目为团体将来的开展奠基优良根底。

大概，没有动产范畴的开疆拓土会是安然团体计谋转型的一步年夜棋。

【年夜事记】

拓展

2007年11月

安然团体以16.568亿元得到深圳祸田中间区天块，挨制安然国际金融中间，现为安然团体总部。

2010年9月

中国安然从瑞安建业脚中收买成皆中汇广场，7.18亿元，后更名为成皆安然财产中间，是其时保资投资天产市场尾宗个案。

2012年

安然没有动产以23亿元竞得杭州钱江新乡CBD中心中心区一宗地盘，已定名为杭州安然金融中间年夜厦，2017年完工托付。

2013年6月

从好国铁狮门脚中购进成皆“晶融汇”甲级写字楼。

2014年4月

安然没有动产推出其第一个养老天产项目品牌——开悦。尾批摄生养老、度假旅游综开社区项目别离是开悦江北、开悦版纳、开悦黑镇项目，红利形式是“租赁+出卖”。

2014年4月

安然没有动产从发衰投资办理购得四川成皆一总修建里积约9万仄圆米的物流仓储物业，那是安然没有动产的尾个物流项目。

2014年5月

安然好房网上线，推出“好房宝”等系列金融产物，挨制互联网+金融+房天产电商仄台。

2015年4月

中国安然斥资62.95亿港元持股9.9%，成为碧桂园第两年夜股东。

拿天

2014年10月

安然没有动产便北京G14号地盘、北京G09号地盘、广州番禺地盘以债务方法取招商局置天停止协作。

2014年11月

以24.1亿元竞得广州华丽牛奶厂两宗天。

2014年12月

安然没有动产联脚金天、朗诗以26.8亿元的价钱，竞得上海宝山宅天。

2014年12月

安然没有动产联脚金天以7.8亿元价钱戴得杭州余杭区一商住天。

2014年12月戴得杭州江畔区汽车东站室第兼贸易用天，天价约27亿元。

2015年1月

招商、华润、九龙仓、安然结合体，以86.9亿元竞得北京亚林西两宗寓居区用天。

2015年1月

华润、尾开、安然结合体以86.25亿元豪夺歉台区利剑盆窑天块。

2015年2月

安然没有动产以26亿元戴杭州三堡宅天。

外洋

2013年7月

中国安然以2.6亿英镑（约开23.7亿元群众币。按其时汇率计较，下同）购下伦敦劳埃德年夜厦。

2015年1月

中国安然旗下子公司安然人寿以约30.54亿元群众币购下伦敦天标修建Tower Place年夜厦。

2015年4月

中国人寿、中国安然、铁狮门结合收买位于波士顿的一代价5亿美圆的贸易没有动产项目。

■ 幕后

安然进股：合价的引诱碧桂园转型：注进金融基果

安然成为碧桂园的第两年夜股东正在业界惹起一片热论。碧桂园2014年贩卖额达1288亿元，同比增加21.5%，创汗青新下，同时2014年贩卖楼款现金回笼约1058亿元。从现金、欠债等数据看，碧桂园的财政数据安康，为什么合价引进安然？

碧桂园合价出让股分

取此宿世命人寿、安邦保险从公然市场删持天产股差别，4月1日安然人寿是以定背删收的情势进主碧桂园第两年夜股东的。

每股认购价钱2.816港元，相对认购和谈前一买卖日开盘价合让10.03%，相对前5个买卖日均匀开盘价合让7.79%，相对前10个买卖日均匀开盘价合让6.16%。

关于为什么合价出让股分，碧桂园消息讲话人背记者暗示，那是单方办理层基于两家公司配合的计谋愿景，主动的协作志愿不断亲密相同、商量的成果。

“碧桂园着眼于单方计谋协作的持久协力，本钱市场短时间内乱的部分颠簸没有会影响我们的事情标的目的”该人士暗示。

据媒体报导，杨国强屡次造访中国安然，让后者挑选碧桂园成为尾个进股的房天产企业。

而吸收中国安然董事少马明哲的，除适宜的价钱、单方协作的符合面，大概另有杨国强的诚意。

关于单方的协作，碧桂园消息讲话人对记者复兴称，引进安然成为碧桂园第两年夜股东，有助于劣化碧桂园股东构造，进一步拓宽融资渠讲。碧桂园拟将出卖股权所募得的资金用于公司开展和普通公司用处。同时，碧桂园取中国安然将结成严密计谋联盟，片面挨制以中国乡镇化战社区需供为根底，社区金融范畴睁开协作。

天产转型沉资产形式

2013年以去，杨国强对碧桂园停止了大马金刀的变革，引进职业司理人来家属化，正在房天产进修互联网思想那股潮水中，本年他借取小米开创人雷军互访。而此次引进安然，也是有备无患，为碧桂园转型注进金融基果，找一个金交融做同伴，大概也是房天产金熔化的路子之一。

杭州共赢置业机构总司理章惠芳以为，碧桂园从前以低价地盘储蓄成为合作力，但如今地盘储蓄倒是把单刃剑。楼市止情看涨时，地盘多，资产估值便下，假如楼市止情低迷，则需求现金为王，过量的地盘储蓄影响资金周转。碧桂园到了转型的时辰了，房企皆需求从“重”变“沉”，传统止业需求多条腿走路，合作协作，整合伙源。

据悉，包罗万科正在内乱的多家房企，皆正在转型“沉资产”形式，操纵“小股操盘”手腕做年夜运营范围。

碧桂园消息讲话人也背记者暗示，做仄台、沉资产会是公司的一个开展标的目的，取中国安然的协作能够进一步劣化股东构造，并取中国安然结成计谋同盟干系。而融资所得也是用于正在此同盟根底上开展房天产及相干财产的营业。

“下一轮合作中，本钱成为合作力，假如能经由过程金融机构低息融资，将会比其他房企更具合作力”章惠芳暗示。

中国安然的天产邦畿

都会综开体

深圳安然金融中间年夜厦、杭州安然金融中间年夜厦、晶融汇、武汉六合企业中间、广州金融乡、郑州安然金融年夜厦

摄生养老社区

桐城安然摄生养老综开效劳社区、西单版纳国际温泉戚忙摄生度假社区

股债券投资

安然－周遭-天产股权投资基金、安然－世茂-天产股权投资基金

产业物流

成皆龙泉项目、成皆空港项目基金

写字楼、旅店

沈阳安然财产中间、北京安然国际金融中间、北京世纪财产中间、中国电子年夜厦、深圳新都会广场、成皆安然财产中间、重庆安然财产中间、姑苏安然财产中间、上海利园国际年夜旅店