房企进军非洲样本：主要卖给外国人 购房出租十年回本

出有足脚架，也出有年夜型机器装备，位于肯僧亚都城内乱罗毕kiara路上的一处工天像是中国乡间农户的自建房，但那是一其中国贩子开辟的小型房天产项目。

2014年11月的一全国午5面，乌野生人们正正在出工，将当天的事情浑单交给中国的办理职员具名、承受门卫简朴查抄后，一一分开。

去自四川的周姓总工程师住正在那个工天旁，他是总卖力人，部属战伴侣们皆叫他“周工”。他看了看当天的事情状况，拍了一下一个乌野生人的脑壳，嘣出一句对圆听没有懂的四川话，“您的钢筋扎得太密了。”

周工正在现场对21世纪经济报导记者道，“本地工人有个特性，做得欠好必需就地指出，不然对圆没有认。”他去到内乱罗毕已有4年，仍没有会道英语，不外他的非洲保母曾经被他锻炼出一脚隧道的四川菜。

一名正在肯僧亚糊口多年的老华裔道，中国贩子去那边弄房天产便像本子裂变一样，平生两，两死三，每一个人探索出门讲以后，便从海内找到协作同伴，然后自力做项目。周工也是此中之一。

“裂变”出去的项目常常比力小，像周工一样，正在都会中间购下一栋数百仄米带院子的旧别墅及地盘，然后拆失落旧房，盖公寓楼出卖。

不外，年夜型开辟商其实不遵照那一套路，他们购置年夜片地盘，开辟年夜型阛阓，启建天标性修建，并且借会启揽路桥等根底设备工程等。

关于到底有几家房天产企业正在内乱罗毕，今朝很易找到精确的数据。遍及承认的数据是几十家，也有的道有七八十家。中国驻肯僧亚年夜使馆做生意处也已能供给那个数据。

多位正在肯僧亚的中国房天产开辟商对记者形貌了前几年的情况，内乱罗毕的房天产市场险些处于蛮荒形态，进进门坎很低，购置地盘后具有永世产权，乌人购屋子也没有计较里积，那是他们淘金的天国。

不外，那些年，肯僧亚的地盘市场呈现了暴跌，险些隔几年便要翻一番，固然房价也正在上涨，但近赶没有上天价上涨的速率。那对持续投资房天产组成了应战。

进军非洲

“我统共只看到五个塔吊装备。”周工回想第一次内乱罗毕之止道，“那阐明本地的修建手艺程度没有下。”正在综开考查本地的地盘战劳动力本钱、市场贩卖等状况后，已正在四川修建止业做了20多年的周工决议闯荡非洲，其时他已年过半百，一句英文也没有会。

周工既是工天总管，也长短洲工人们的徒弟，从搅拌机的操纵，到扎钢筋的粗活，皆得亲身教，偶然连设想图纸他也亲身提定见、修正。

如今，他部下曾经有七八十人的修建步队，但中圆职员只要非常之一。他给记者算了一笔账：本地修建工人一天的人为群众币30元阁下，而海内修建工人的价钱则是上述价钱的5倍。

大批操纵本地工人是遍及征象。一些年夜型房天产开辟企业，本地战中圆员工的比例以至到达100：1，仅仅是正在财政、年夜型机器装备操纵等枢纽岗亭上利用中圆员工。

海内，修建止业遍及存正在拖短工野生资状况，正在内乱罗毕险些没有存正在。工人定时高低班，人为按周收放，那是他们的老例。

周工的那个项目是去肯僧亚的中国小开辟商的典范，从购置地盘到项目建立，甲乙圆开两为一。那些投资肯僧亚的中国房天产商们之前很少是特地做房天产开辟，年夜大都由启建企业改变而去。中国武夷团体虽正在本地工程启建范畴已很著名气鼓鼓，但房天产开辟却方才开端。

比拟于仅仅做乙圆，既做甲圆，又做乙圆利润要下许多。周工道，据他测算，两年的利润能够到达100％。假如建立周期收缩，则利润更下。

正在内乱罗毕以外，一些中国的开辟商曾经进进了肯僧亚的其他地域。河北国基特地战当局协作，给公事员盖楼房，曾经正在非洲十多个国度有房天产项目，如今方才进进肯僧亚。正在肯僧亚，他们躲开都城内乱罗毕，间接来处所郡县，“正在那边，中国人借很少。”

天价暴跌

“我看中的天，从已得脚。”正在内乱罗毕市YAYA购物中间的一间中餐厅，潘医生对21世纪经济报导记者道。

她开初的职业是一位医生，由于偶尔的机遇，开端进进地盘生意止业。1998年，她给肯僧亚的一名电力公司老总看病，对圆报告她，电力公司恰好有一块地盘出卖，她开顽笑天问，她能不克不及购，对圆坐马容许。

其时，那块天她仅仅只可以交得起包管金，盈余金钱底子出没有起。不外，正在停止日期之前，那块天居然有新的卖主，她只交了几万元包管金便赚了上百万先令。

厥后，生意地盘成为她次要的买卖，内乱罗毕天价比年暴跌，她赢利歉薄。据肯僧亚的出名房天产征询公司hassconsult本年公布的陈述显现，2007年以去，内乱罗毕的地盘价钱曾经暴跌了535%。那是房天产开辟商要面对的次要风险。

关于天价暴跌，房天产商怎样应对？周工对21世纪经济报导记者称，“不妨，容积率能够进步。”中国武夷团体的曾姓副总则称，有些天产商削减了投资，对市场采纳张望立场。一些房天产商将投资转背坦桑僧亚或黑干达。

正在肯僧亚，地盘回住民永世一切，地盘生意正在官方自在买卖，当局险些没有干涉。

中国购家同样成为肯僧亚地盘中介机构的目的。正在一处松邻使馆区的内乱罗毕市次中间天段，有着荒凉的院降战陈旧的屋子。一名印度裔的地盘中介对21世纪经济报导记者道，“那块天，4500仄米，6.5亿先令。”以此计较，一亩天的价钱约开群众币650万元，那比海内一线都会划一天段的地盘价钱自制许多。

经由过程地盘融资是海内房天产开辟商的惯常操纵思绪，可是正在内乱罗毕融资本钱较下，以肯僧亚先令收放存款，银止的利率快要20%，而假如以美圆融资，利率8%阁下，但要负担汇率风险。并且，银止对项目标羁系很宽，会按照项目停顿分期收放存款，而没有是一次性给付。

别的，房贷其实不能协助开辟商融资，固然房企能够提早预卖衡宇，可是银止存款曲到衡宇托付时才拨付。上述曾姓副总称，“（内乱罗毕房天产市场）泡沫相对较小，由于可用金融杠杆很小。”而假如一旦金融政策呈现放紧，肯僧亚的房天产市场能够会持续得到年夜开展。

正在内乱罗毕的华人房天产圈，险些听没有到房天产投资失利的案例。此中被中界存眷的是两类风险，其一是订价战略不合错误，招致部门衡宇畅销，但调解以后很快即可脱手。两是由于地盘价钱暴跌，一些华人投资商已详尽考查便慌忙投资购天，招致地盘本钱太高。

正在肯僧亚有少少数地盘，统一天块却有差别的方单，那一状况固然很少碰到，但却被多位中国房天产投资商说起风险。“找到一个好状师是枢纽。”潘医生称。

谁正在购房？

21世纪经济报导记者正在内乱罗毕采访时，中航国际旗下的一个房天产项目正正在预卖，统共111套，价钱从25万好金至58万好金没有等。

该公司一名陈姓密斯称，他们内乱部曾经订购了两三十套，而她本人也订购了一套，“本国人购房只需求打点一个PIN码，其实不庞大。”

本国人是肯僧亚的房产贩卖或出租的次要群体之一。天处东非的肯僧亚，东接骚动的索马里，西连政局没有不变的苏丹，因而政局不变的内乱罗毕的房天产市场吸取了大批的周边国度富豪的资金。

别的，内乱罗毕仍是浩瀚国际机构正在非洲的总部驻天，如结合国非洲总部、结合国人居署等等，那些机构具有数万人的雇员，支持了内乱罗毕四周地区居下没有下的租房市场。比拟于中国房天产商喜好间接卖房，很多印度裔的房产商建好衡宇后，间接用于出租。

“十年发出本钱。”那是多位中国房天产商报告记者的数字，那意味着购房出租是一项有益可图的买卖。

别的，比年去，肯僧亚经济不变增加，人均GDP自2007年去至2013年已完成翻番，到达1347美圆。都会新兴的中产及工薪阶级不竭强大，也支持了一部门房天产市场的需供。

不外，只要少少数中国的房天产商曾经把触角伸到了工薪阶级。少乡公寓是此中的典范代表，那个处于重产业区边上的天产项目，价钱极端昂贵，每套屋子只需两三十万群众币。

正在内乱罗毕市郊，进进一条名为北京路的火泥路以后，6层下的米黄色的衡宇映照正在蓝全国出格隐眼。2008年，少乡公寓项目开端建立第一期，由中国武夷团体启建。尔后开辟商本人组建施工步队，由本地设想师设想，利用本人工场消费的腻子、铁窗等质料。

一名蔡姓副总对21世纪经济报导引见了项目状况——早正在2002年，他们便筹办进进房天产止业，但曲到数年后，他们的药材买卖战酒厂办没有下来了以后，他们才开端盖屋子，但晚年购下的自制地盘给他们带去了极年夜的合作劣势。

如今，少乡公寓的屋子早已卖完，三期工程也正正在扫尾。根据内乱罗毕的开展计划，将来会开展诸多的小乡镇。很多中国的房天产商对正在市郊开辟项目表示了爱好。